Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς να γλιτώσει κάποιος ιδιοκτήτης φόρο για χρήματα που δεν εισέπραξε

Ο φορολογούμενος στην Ελλάδα μπορεί να μην έχει πάρει ούτε ευρώ από τον ενοικιαστή του, αλλά η Εφορία επιμένει να του ζητά να φορολογηθεί σαν να τα πήρε όλα στην ώρα τους και στο ακέραιο. Η φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων αποτελεί εδώ και χρόνια μια από τις πιο άδικες γωνιές του φορολογικού μας συστήματος, κι όμως –υπό προϋποθέσεις– μπορεί να αποφευχθεί. Αρκεί οι ιδιοκτήτες να κινηθούν εγκαίρως και μεθοδικά.

 Η προθεσμία είναι συγκεκριμένη και λήγει στις 15 Ιουλίου 2025. Μέχρι τότε, όσοι δεν έχουν εισπράξει ενοίκια από τους μισθωτές τους, πρέπει να ακολουθήσουν μια συγκεκριμένη διαδικασία, ώστε να μη φορολογηθούν για χρήματα που δεν είδαν ποτέ.

 Κινδυνεύουν όλοι οι ιδιοκτήτες που έχουν μισθωτή ο οποίος δεν καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο. Αν δεν δηλώσουν τα ποσά αυτά ως ανείσπρακτα, θα φορολογηθούν με τους ισχύοντες συντελεστές για τα εισοδήματα από ακίνητα: 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ και 45% για ποσά άνω των 35.000 ευρώ. Και όλα αυτά, χωρίς να έχουν δει φράγκο!

Το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό. Σε μια περίοδο όπου το κόστος ζωής ανεβαίνει και τα ενοίκια έχουν φτάσει στα ύψη, όλο και περισσότεροι ενοικιαστές καθυστερούν ή σταματούν εντελώς να πληρώνουν. Έτσι, χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται σε μια εξαιρετικά δύσκολη θέση: όχι μόνο χάνουν εισόδημα, αλλά καλούνται και να πληρώσουν φόρο για κάτι που δεν απέκτησαν ποτέ.

 
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Πριν υποβάλουν τη φετινή φορολογική δήλωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να έχουν ήδη κινηθεί νομικά.

Συγκεκριμένα, πρέπει:

 Είτε να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση αποβολής του ενοικιαστή
Είτε να έχει ασκηθεί αγωγή για την απόδοση του μισθίου ή για την επιδίκαση των οφειλόμενων ενοικίων
Αυτό είναι το πρώτο και απαραίτητο βήμα. Αν δεν υπάρχει καμία τέτοια νομική ενέργεια σε εξέλιξη ή ολοκληρωμένη, το κράτος θεωρεί πως ο ιδιοκτήτης… κάτι παίρνει ή τέλος πάντων δεν έκανε ό,τι μπορούσε για να διεκδικήσει τα χρήματά του.

Το δεύτερο βήμα είναι η υποβολή ηλεκτρονικής δήλωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, στην ενότητα «Τα Αιτήματά μου». Εκεί πρέπει να κατατεθούν:

 Το έντυπο Ε411, ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, κάθε μισθωτή και κάθε αποδεικτικό στοιχείο
Αντίγραφο της δικαστικής απόφασης ή διαταγής πληρωμής, μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής
Αν πρόκειται για μισθωτή που έχει πτωχεύσει, απαιτείται το έγγραφο αναγγελίας χρεών
Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι δεν έχει εισπράξει τα μισθώματα μέχρι την αποβολή, μαζί με την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή
Αν για κάποιο λόγο δεν είναι δυνατή η ηλεκτρονική υποβολή, η δήλωση μπορεί να κατατεθεί έντυπα – είτε αυτοπροσώπως, είτε με συστημένη επιστολή, είτε με courier.

 Αξίζει να σημειωθεί πως ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν παλιότερα αλλά τελικά πληρώθηκαν μέσα στο 2024, πρέπει επίσης να δηλωθούν. Αυτό γίνεται στο έντυπο Ε2, και τα ποσά μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1, ώστε να φορολογηθούν στη σωστή χρήση.

Η διαδικασία αυτή προστατεύει τον ιδιοκτήτη από διπλή φορολόγηση – δηλαδή να τα έχει δηλώσει ως ανείσπρακτα πέρυσι, να τα έχει πληρώσει φέτος ο ενοικιαστής, αλλά η εφορία να τα «ξεχάσει» και να τα φορολογήσει… ξανά.

Μια μικρή έκπτωση και πολλές επιβαρύνσεις
Να θυμίσουμε πως το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, χωρίς αφορολόγητο. Η μόνη ελάφρυνση που προβλέπεται είναι μια έκπτωση 5% επί του ποσού, η οποία αναγνωρίζεται αυτόματα από την Εφορία ως λειτουργική δαπάνη (π.χ. για επισκευές ή ανακαίνιση του ακινήτου).

 
 Κατά τ’ άλλα, τα εισοδήματα από ενοίκια «μετρούν» και στον υπολογισμό της εισφοράς αλληλεγγύης (όπου εφαρμόζεται) ή στη βάση τεκμηρίων, ενώ επηρεάζουν και τυχόν επιδόματα ή φοροαπαλλαγές που μπορεί να δικαιούται ο φορολογούμενος.

Κατά συνέπεια αν είναι κάποιος είναι ιδιοκτήτης και δεν έχει εισπράξει ενοίκια μέσα στο 2024, να μην το αμελήσει, αλλά κινήσει τη νομική διαδικασία, καταθέτοντας όλα τα απαραίτητα έγγραφα στην ΑΑΔΕ και να προστατευτεί από μία άδικη φορολόγηση.

topontiki